農地を購入する際の手続きと費用｜初心者向け完全ガイド

本文章では、農地の購入について詳しく解説をしていきたいと思います。しかし、「農地の購入」と一口に言っても、そもそも「農地」とは何なのでしょうか？農地の購入はどのような人が関わっていて、どのような法律が関与し、どのような条件を確認する必要があり、いくらぐらいするものなのでしょうか？

本文章はそうした様々な質問に答えるべく、多様な視点から農地の購入に関わる情報を解説していきます。

農地の定義とは

実は農地とは、農作や耕作に関わる土地の売買や保護に関する法律である農地法によって、「耕作の目的に供される土地」であると明確に定義されています。加えて、武部雅充弁護士によると、その土地が農地であるかどうかという判断には、現時点でその土地が農業に使われているかどうかが争点になるようで、公簿上の記載と現状に違いがあったとしても現状の方が優先される現況主義と呼ばれる考え方に基づいています。

また農地の売買が可能なのは農業従事者のみに限られています。それでは、農業従事者以外が農地を買うことはできないのでしょうか。厳格に考えるとそのようですが、実は農場従事者以外が農地を買う方法も存在します。それは許可を得て農地転用、すなわち農地を農地以外の土地（例えば住宅地など）に変えるという方法です。さらに遺産として農地を分与されるなど幾つかの手法がありますが、何れにしても農地の売買には法律の知識が不可欠であり、農地法違反にならないように注意をする必要があります。

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農地購入の方法

それでは、実際に農地を購入する際にはどのような方法が考えられるのでしょうか。行政書士・測量士 染谷綜合法務事務所によると農地購入には、先に説明した農地法の３条に基づいて認可を受ける方法と、農用地利用集積計画を利用するという２つの選択肢が存在するようです。

前者の農地法３条の認可を受ける場合、農地を農地のまま残し、持ち主の権利を移行するという形の売買契約を結ぶことになります。この場合は、農業委員会が農地法３条に基づいて許可を出し契約が成立します。前者は、農業委員会が売り手と買い手の間に入って売買契約を結びましたが、一方で後者の場合は、農地を貸す人と、農地を借りる人を市が仲介し、賃貸借契約を結びます。前者が農地法３条に基づいた手続きであったのに対して、後者は農業経営基盤強化促進法18条に基づいた手続きとなります。

行政書士・測量士 染谷綜合法務事務所は、前者よりも後者を選ぶべき理由として、経済面では売主が800万円の所得税の控除が受けられる点や、買主の不動産取得税が3%から2%に減額される点などを挙げており、また手続き面では契約書作成の手間が省ける点や、司法書士に登記の登録料を支払う必要がない点などのメリットを挙げています。

実際、不動産売却マップによれば、令和元年度の純農業地域農地の全国平均価格は10アール（1,000平米）あたり116万5千円（田）、86万1千円（畑）であると説明しており、さらにこれが都市的農業地域ともなると10アールあたり308万7千円（田）、295万1千円（畑）と、ほぼ市街地と変わらない金額となり、農用地利用集積計画を利用した農地の購入の方が、特に経済面においてメリットが多いという主張にも頷くことができます。

農地の値段幅

しかし上記の農地の値段はあくまでも全国平均の値段となっており、実際に都道府県や地方別にその金額を比較すると、驚くほど値段の幅が広いことに気がつきます。例えば同じく不動産売却マップでは、10アールあたり（田）では、令和２年度の全国平均が113万３千円であるのに対して、東海地方では224万9千円とかなり上振れしており、次いで関東と北信も130万円台を記録しており全国平均を上回っています。ところが九州地方では98万１千円と下振れしており、特に東北の52万円台や北海道の24万円台は全国平均をはるかに下回っていることが確認できます。

なお、東京や大阪、沖縄の農地は一部もしくは全土の金額を公表しておらず、農地は、購入する農地の場所によって値段の幅が様々であるため、自分の行う農業が実現できる場所と、自分が支払うことができる農地の購入金額のバランスを取ることが大切なのかもしれません。

農業における補助金の存在

農地を購入するためには上記で様々説明したように、多額の金額が必要になります。しかし、最近は農業も高齢化に伴い、後継者が不足しているなどの要因で離農を考える人も多いという現状を鑑み、主に農林水産省などの国が主体となって、農業を促進するための補助金を提供するという事業を展開しています。

例えば、新しく農業を始めたいという新規就農者に対しては、様々な条件があるものの農業への初期投資のために、５年間で最大1,000万円までの補助金が受けられるという制度が新しく改正されました。その他にも、農業を効率的に行うことができるように、人材の確保や研修、施設投資などを目的とした助成金制度も存在するため、農地の購入にお金が掛かりすぎた場合でも、このような制度があると知っておくと将来を見通すことができるため安心材料となるでしょう。

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農地購入の際のポイント

さて農地を購入するために考えなければいけない点は、購入料金に留まりません。例えば住居用に土地を購入する際には、日当たりの良さや、駐車場の有無、また地盤の硬さや、その土地の周辺状況などの条件を考えることが一般的ですが、農地を購入する際にも確認した方が良い条件がいくつか存在します。

例えば農業総合支援企業であるイノチオグループは、農地を購入する際に重要なポイントを、利便性、土地特性、土地形状、周囲の環境、土地の環境、規模拡大の６点だとしており、例えば土地の環境について、積雪が多くない地域であるか、また風速が強すぎない地域であるかなどを確認することを強く勧めています。同じくイノチオグループは、2022年3月に実施された「新規就農・企業の農業参入時に苦労したこと」というアンケート結果において、72.8%の回答者が農地の確保に苦労したと説明しており、如何に自分がやりたい農業に適した農地を手に入れるのが困難であるかを示しています。

その理由はイノチオグループが言及するように、地権者との交渉自体が難しく、また利便性が高いなどの人気の農地であれば競合相手が多く、自分が希望する農地を手に入れることが難しいなどが挙げられるでしょう。

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農地購入の際は誰に相談するべきか

しかし昔であれば親の生業であった農業を引き継ぐことが一般的であったため、農地の相談は親にすることが多く、もしくは自動的に親の農地を引き継ぐため、農地の選択で悩むこと自体が少なかったと考えられますが、昨今では親の農業を引き継ぐケースよりも、むしろ新規に自分の意思で農業に参入するケースも多いと考えられます。ではその場合は、誰に農地の購入の相談をすれば良いのでしょうか。イノチオグループはこの場合の対処法として、農地の購入を不動産売買の専門家に持ちかけるほか、農業の専門知識を持つ会社に相談するという方法や、市町村、もしくは農地のバンクなどに相談をするという選択肢を提示しています。

まとめ

本文章のテーマは「農地の購入」ということでしたが、一口に語ることは出来ず、農地の定義から、それに関わる法律、入手方法、値段、補助金の存在や、購入時に自分のやりたい農業に適した農地を選ぶ際のポイントなど様々な視点が必要となります。そうしたポイントを一つずつ詳しく分かりやすく解説し、少しでも農地を購入したいと考えている方々にとって有益な記事となるように願って、様々な文献を参考にしながら執筆をしております。

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